Pas toujours simple le travail d'un courtier immobilier

Mise à jour 2024-02-01

Un article récemment écrit par un avocat spécialisé dans des dossiers à l'OACIQ, Me Martin Fortier, mentionnait : "Pour assurer la protection du public, il faut que les organismes de réglementation disposent de pouvoirs bien définis. Leur efficacité découle justement de ce que leurs pouvoirs sont clairs et reconnus, ce qui leur confère une légitimité à toute épreuve. Malheureusement, le projet de loi 30 confère à l’Organisme d’autoréglementation du courtage immobilier du Québec (OACIQ) des pouvoirs très larges, aux contours mal définis et dont l’application reste arbitraire."

L'article complet est disponible ici : lien vers l'article

Voici ce que mes clients 'vulnérables" m'ont écrit suite au jugement:

Voici le lien vers mon passage au podcats Le Ring de l'immobilier ou je raconte ces événements: https://youtu.be/JXphaQVekks?si=OvyDm7XhRCEoUQA5

Voici donc un résumé de cette aventure tel que vécu par mes clients

Mise en contexte de David Tardif

Mon nom est David Tardif, je suis courtier immobilier depuis 2006. Je suis fondateur de l’Équipe Tardif, l’Équipe #1 au Québec chez Royal LePage. J'ai été mis au banc des punitions par l’OACIQ du 15 juin 2023 au 12 octobre 2023

J’écris cet article pour aider les gens à comprendre les nuances de notre travail et sa complexité. J'écris aussi pour que les courtiers immobiliers soient conscients de la façon dont se déroulent les choses à l’OACIQ.

Je tiens à préciser que d’entrée de jeux, j’ai toujours admis, dans ce dossier, ne pas avoir fait les choses comme c’est écrit dans les livres, comme c’est enseigné par le collège de l’immobilier, dans la bonne pratique, mais un dossier de cette nature n’est pas enseigné dans les livres d’immobilier et ne se règle pas sans une bonne dose de créativité et de courage de la part d’un courtier immobilier.

Voici donc un résumé de cet incident.

La première rencontre entre David et les vendeurs

À l’automne 2017, je reçois un coup de fil d’une certaine Lucie.

Lucie :

« Bonjour, David, je suis référé par mon amie Sylvie. Mon chum aurait besoin de faire évaluer son condo à Verdun pour le vendre à son ex-conjointe . Fais-tu ça? »

David :

« Ça va me faire plaisir Lucie de vous aider dans tout ça »

Lucie :

« Oui, mais David on t’engagera pas là..c’est juste une évaluation du condo »

David :

« Aucun souci Lucie »

On s’est donc rencontré un soir d’automne 2017. Michel est propriétaire d’un condo indivise, soit le quart d’un immeuble de 4 logements. Son ex-conjointe est propriétaire de 2 unités sur 4. La 4e unité est la propriété de la sœur de celle-ci. Son ex-conjointe a été avisée par Michel qu’il va vendre son condo et elle lui a confirmé qu’elle l’achetait pour elle et sa fille et qu’il ne restait qu’à fixer le prix.

Michel, un homme très aimable, me raconte sa situation en compagnie de Lucie, son amie. Michel a réservé un appartement en RPA, il ne peut pas perdre sa réservation donc il veut et doit vendre son condo dans un délai rapide. Il a commencé à avoir des soucis de santé, principalement au niveau de la mémoire, on suspecte un début de démence, mais c’est très subtil. Lors de la rencontre, on jase donc du condo et je lui conseille donc une vente de gré à gré entre lui et son ex-femme pour la somme de 145 000$; un prix raisonnable et honnête pour les 2 parties. Lui et son ex ne sont pas en excellents termes, mais c’est la situation idéale pour lui. Lucie et Michel me remercient pour mon temps et la rencontre se termine.

Michel offre donc à son ex, de lui vendre le condo au prix de 145 000$. Sa réponse fut: “Michel, ça ne vaut rien ton condo” Il y a eu par la suite 2 autres rencontres entre Michel, son ex, sa fille et le chum de sa fille qui lui est courtier immobilier. Aucune offre, rien ne se passe, on tente juste de le décourager en lui répétant sans cesse que l’unité ne vaut rien.

Au mois de février 2018, c’est Lucie qui me rappelle. « David, ça ne va pas bien avec l’ex à Michel. Elle lui dit que ça ne vaut rien. Elles lui mettent de la pression, sa fille et elle. On ne peut attendre, viens nous voir, on va le vendre ».

La saga d’extorsion commence

C’est ici que s’accélère une longue saga de tentatives d’extorsion déguisées envers ce pauvre Michel. Je rencontre donc Michel à nouveau et signe une entente pour la mise en vente du condo. Lors de cette rencontre, je réalise que le temps presse pour Michel et qu’il est très anxieux de toute cette situation. Je l’avise qu’il s’agit d’un bon prix et je crois que ce n’est pas une bonne décision de son ex de ne pas lui donner le prix proposé; bref c’est une bonne affaire.

“Lors de cette rencontre, je réalise que le temps presse pour Michel et qu’il est très anxieux face à toute cette situation.”

Je lui offre donc d’acheter sa propriété afin de lui alléger le processus, mais à une seule condition. Je vais faire une mise en marché complète et vérifier s’il peut avoir un meilleur prix que ce que je lui offre: 155 000$. Dans le cas où une meilleure offre survienne, je l’avise que je céderai ma place à l’autre acheteur. Il est important de mettre le condo sur le marché car on ne connaît jamais la vrai valeur d’une propriété tant qu’elle n’est pas exposée au marché public. De plus, le produit de la vente de ce condo représente les seules économies de Michel. Quand il parle du prix de vente, il parle toujours en nombre de mois que la vente lui permettra de vivre de façon indépendante. Je suis très sensible à ce genre de situation qui, somme toute, est relativement précaire; 155 000$ pour une retraite, de nos jours, c’est très peu, alors, chaque dollars est important.

Mise en marché de la propriété

Je procède donc à la mise en vente du condo: prise de photos, visite 3D, publication sur Centris et les autres sites de vente sur internet. Il est à noter que, pour ne bloquer aucune possibilité de vente de la propriété et de visites, la propriété n’est jamais affichée et publiciser comme faisant l’objet d’une offre d’achat tout au long de la mise en marché.

Un avis écrit est envoyé à l’ex à Michel pour lui mentionner qu’une offre a été faite à Michel avec les détails de cette offre afin de lui offrir l’opportunité d’acheter; elle répond par courriel que ça ne l’intéresse pas.

Dans les jours suivants l’acceptation de mon offre d’achat je réalise la complexité de la relation avec l’ex à Michel et je préfère me retirer, car celle-ci démontre une détermination à rendre cette transaction compliquée. Bref, je préfère passer mon tour plutôt que de vivre dans le conflit avec une copropriétaire. La propriété est depuis quelques jours sur le marché mais il n’y a pas d’acheteurs au rendez-vous. De plus, tel que mentionné auparavant, un autre courtier immobilier est impliqué dans les discussions, le conjoint de la fille à l’ex à Michel. Celui-ci a un intérêt direct évidemment et intervient à quelques reprises en se qualifiant de “courroie de transmission de la transaction”, mais, drôlement, il ne fait jamais d’offres, il ne fait que mettre du sable dans l’engrenage

Une autre offre bloquée par la plaignante

Par la suite, une autre personne dépose une offre sur la propriété; une de mes employés qui désire s’installer dans ce secteur pour l’école de quartier Notre-dame-de-La-Garde. L’offre d’achat a été acceptée. La copropriétaire continue de bloquer la vente et menace la proposante acheteuse de bloquer toute tentative de rénovation dans son unité. L’acheteuse devient anxieuse de la situation et préfère se retirer suite à l'inspection en bâtiment. Une mise en demeure est envoyée à la copropriétaire afin de la sommer de cesser toute intimidation et actions pour bloquer la vente.

La dernière issue

Les jours passent et Michel n’a toujours pas vendu. Une quinzaine de visites est restée sans résultats. Je sympathise avec lui et je passe le voir régulièrement pour m’assurer que son moral et sa santé ne dépérissent pas trop. Voyant le temps passer et ne pouvant demeurer impassible à cette situation d’abus, j’avise Michel que je vais acheter son unité au prix inscrit. Je ne peux tout simplement pas le voir dans cette situation et puisque l’immobilier est un jeu de longue haleine je suis prêt à prendre le risque.

Un dernier courriel sans équivoque aux copropriétaires est envoyé et le voici

Une autre complexité survient lorsqu’une notaire se rend compte que la convention de copropriété indivise est obsolète et non publiée. Elle doit être mise à jour et publiée, autrement, aucune vente n’est possible dans l’immeuble, et, la réponse de l’autre indivisaire lors d’un appel enregistré est: “Je n’ai pas besoin de rien signer , je ne veux rien vendre MOI”. Dès ce moment, l’ex à Michel sait qu’il est pris au piège et il ne pourra jamais vendre sans son consentement Une autre brique tombe sur la tête à Michel lorsque l’on apprend aussi que la Caisse Desjardins ne financera pas sans nouvelle convention mise à jour. Il est pris au piège, prisonnier chez lui.

Je contacte donc mon notaire et l’avise de la situation. Nous échangeons sur les façons de faire cette transaction pour aider et libérer Michel. La seule solution est un achat comptant ou en balance de prix de vente et signer une décharge relativement à la convention obsolète afin de dé-responsabiliser le notaire; évidemment aucun acheteur prudent et raisonnable ne serait prêt à faire ça.

Malgré tout cela, je décide de me porter acquéreur de l’unité au prix du marché avec une balance de prix de vente. J’ai signé une décharge de responsabilité devant le notaire assumant le fait d’acheter sans convention. Michel peut enfin prévoir son déménagement, il est libéré de tout cela. Lucie et Michel sont soulagés mais également épuisés de cette saga.

Quelques semaines après la transaction, l’ex à Michel réalise que ses manigances n’ont pas fonctionné et apprend que je suis devenu propriétaire. Je reçois une mise en demeure car elle désire récupérer l’unité et exercer un droit de retrait prévu au code civil en indivision. Des discussions entre avocats ont lieu et je lui revends l’unité au prix payé plus les frais encourus soit 165 000$ (rénovation, électroménagers, thermopompe et frais d’acquisition. Bref, en l’espace de quelques semaines, elle a consenti à acheter à un prix plus élevé que proposé par Michel sans broncher. Une situation qui aurait pu se régler pourtant rapidement dès le départ. Mais, d’avoir acculé au pied du mur l’ex-conjointe va me valoir un retour de manivelle: sa plainte à l’OACIQ avec une version arrangée des faits.

La police doit intervenir

Dans cette saga, il faut aussi savoir que l’ex-conjointe est allée à Trois-Rivières; elle a arpenté les stationnements de résidences avec son nouveau conjoint et ils ont fini par trouver l’auto à Michel. Ils se sont alors fait ouvrir la porte de l’appartement à Michel sous un faux prétexte pour le confronter sur la vente du condo et le menacer de représailles. Quand la police est intervenue sur place, ils avaient quitté les lieux. Michel n’a pas porté plainte, il ne voulait tout simplement plus entendre parler de son ex. Lors de l’enregistrement de l'enquête faite par l’OACIQ, elle affirme que quand Michel l’a vu entrer dans l’appartement, il est devenu blême comme un drap; or, lors du procès avec Isabelle Martel, procureur de l’OACIQ, elle a alors dit que Michel était très content de la voir … un témoignage aux antipodes de la réalité, pourquoi ce remaniement?

J’ai envoyé un courriel à la copropriétaire à ce moment-là pour lui mentionner de ne plus jamais importuner Michel et dire ce que je pensais de sa manière de faire.

La sanction de l’OACIQ

À l’automne 2021, un huissier se présente à mon domicile. Je suis accusé de 4 chefs par l’Oaciq dont le non-respect du droit de préemption dans ce cas de copropriété en indivision. La plainte est déposée par l'ex-conjointe à Michel. Il faut bien comprendre que, lorsqu' une plainte est déposée, c’est l’équivalent d’un examen de conduite automobile. On fait le tour du dossier complet et tu perds des points en cours de route et ceux-ci se transforment en accusation. Il faut noter aussi que le dossier était tellement complexe que la procureur de l’OACIQ, Isabelle Martel, a dû modifier ses chefs d’accusation au début du procès relativement au droit de préemption qu’elle a mis entre “parenthèse” car puisque la convention d’indivision était désuète, celle-ci ne savait pas si ce droit existait réellement finalement et pouvait être une charge contre moi.

Bref, l'OACIQ, c’est comme la police de l’immobilier. Ils appliquent la loi et les règlements, mais, contrairement à un policier, sans jugement discrétionnaire. Je suis toujours en bonne relation avec les vendeurs, Michel et Lucie; j‘ai permis à Michel de sortir d’une situation d’extorsion abusive et malhonnête. L’OACIQ a décidé de me retirer le permis d’exercer pour 4 mois ainsi que de verser une amende de 8000$. L’OACIQ a pourtant à cœur la protection du public? Dans ce cas-ci, je m’interroge: qui est le public? Michel ? ou son ex-conjointe qui le garde en otage chez lui? Je vous laisse faire votre propre réflexion.

L’opinion des vendeurs n’a jamais été pris en compte

Le plus aberrant c’est que mes clients, les vendeurs, Lucie et Michel, n’ont jamais été ni interrogés ni contactés dans le processus d’enquête. L’OACIQ a appuyé son dossier sur une seule et unique personne, l’ex à Michel. Est-ce vraiment possible de prendre une décision juste quand tous les partis impliqués dans cette vente n’ont pas été entendus?

Le refus d’une sanction plus légère par souci d’éthique

L’OACIQ m’a offert une entente avec une sanction plus légère que j’ai refusée. Isabelle Martel, procureur de l’OACIQ et Martin Cayer prétendaient que j’avais abusé de mon client, et affirmaient que lui, sa compagne et tout son entourage ne le réalisaient pas??? Vraiment?? et cette opinion, ils l'ont eu sans jamais les avoir interrogés. Dès que j’ai appris que ce serait la ligne d'attaque, j'ai refusé toute entente. Par conviction, j’ai décidé de mener cette bataille et y investir plus de 120 000$ en frais juridiques.

Et comment ai-je abusé de mon client au final?

En lui achetant sa propriété au prix demandé sur le marché après plusieurs tentatives de vente sans succès?

Mes clients, Lucie et Michel, demeurent dans l’incompréhension totale. Isabelle Martel de l’OACIQ a dit durant le procès « je ne suis pas sûr que Mr Tardif voulait acheter le condo » Non, je ne voulais pas l’acheter à tout prix, un condo en indivision n’est pas un investissement évidemment et ce n’est aucunement destiné à la location; c’était un pur geste altruiste et désintéressé, mais combien gratifiant de sortir un client de cet enfer, de cette prison. Du coup, ne pourrions-nous pas penser que l'OACIQ endosse une situation d’extorsion, de prise d’otage entre copropriétaires tout simplement?

OACIQ 2,7 étoile sur 5

Sur Google, l’OACIQ a une cote de 2,7 étoiles sur 5 *, c’est catastrophique pour un organisme qui protège le public. Il est de mon avis que l’OACIQ devrait être remanié pour bien faire sa mission … peut-être que cela devrait devenir un organisme indépendant géré par le gouvernement?

Pour ajouter le non-sens de la façon dont les choses se sont déroulées lors du procès, Daniel Fabien, président de l’assemblée, a pris la liberté de me demander de trouver un document lors de l’audience en me donnant 10 minutes pour trouver ce document alors qu’il allait à sa pause-café. Pour ceux qui connaissent ce genre de dossier, ces documents sont toujours demandés par subpoena bien avant le procès. Pendant sa pause-café, j’ai dû appeler mes adjointes pour trouver un document aux archives depuis 2018; et, à son retour de sa pause-café, Mr Fabien a dit: “finalement, je n’ai pas besoin de le voir”. Un autre petit geste d’intimidation bien orchestré.

David Tardif courtier de l’année en 2021 pour son éthique de travail

Royal LePage m’a nommé courtier de l’année en 2021 pour mon éthique de travail, mon professionnalisme et mon engagement envers mes clients en me décernant le prix A E Lepage; ce qui rend ce jugement encore plus absurde. Contrairement à l’OACIQ, notre équipe a plus de 500 avis 5 étoiles de clients satisfaits. On peut se demander pourquoi l’ex à Michel n’a jamais fait d’offre ou de contre-offre pour cette propriété malgré toutes les occasions qui lui ont été présentées? En tant qu’ex-conjointe, elle le connaissait bien et peut-être qu’elle savait que Michel n’était pas du genre à se battre et qu’il allait abdiquer un jour et lui vendre ou même… lui donner le condo malheureusement. Michel a eu la chance d’être accompagné par Lucie qui veillait à ses intérêts tout au long de cette mésaventure pour empêcher cela. L’ex à Michel a eu le champ libre d’acheter ce condo de novembre 2017 à mai 2018, tous les jours pendant ces six mois, mais elle a toujours refusé de faire quoi que ce soit.

La moral de cette histoire (Conclusion)

Si tout était à refaire, j'ai dit dans le passé que je referais la même chose. Mais, en date de cette mise à jour, j'admet que j'aurais à faire les choses différemment et sans doute laisser Michel entamer lui seul sa bataille et ses recours judiciaire. C'est malheureux mais je dois en venir à ce constat. Notre équipe de courtiers immobiliers place les intérêts de ses clients avant les siens depuis le début de notre carrière et ceci en est un exemple. Il est rare qu’un courtier immobilier s’occupe de ce genre de soucis mais l’indifférence et l’inaction sont pour moi inacceptables. Je dis toujours à mes clients que je les traiterai comme des membres de ma famille et je n’aurais assurément jamais laissé un membre de ma famille dans cette situation.

Cet épisode, bien que troublant, a renforcé mon engagement envers les principes qui guident ma morale professionnelle : la protection des intérêts de mes clients et le refus de l'indifférence face à l'injustice. Comme le dit le dicton de mon équipe…avec vous jusqu’au bout!

Source note sur Google: Organisme d'autoréglementation du courtage immobilier du Québec